Особенности экспертизы в реконструкции и капитальном ремонте

Реконструкция и капитальный ремонт зданий требуют не только проектной проработки, но и обязательного прохождения экспертизы. При этом в отличие от нового строительства здесь действуют особые правила: задействованы существующие конструкции, присутствуют ограничения по перепланировке и взаимодействию с действующими инженерными системами. В рамках негосударственной экспертизы такие объекты рассматриваются с учётом всех рисков, включая безопасность, сохранность несущих элементов и соответствие требованиям действующих норм. В этой статье — особенности подготовки и проверки документации для таких проектов.

Чем реконструкция и капитальный ремонт отличаются от нового строительства

Основное отличие — наличие уже эксплуатируемого здания, в конструкцию которого планируется вмешательство. Это создаёт дополнительные риски и требует учёта целого ряда факторов: физическое состояние конструкций, износ инженерных сетей, ограничения по СНиП для существующих построек, необходимость обеспечения непрерывной эксплуатации объекта в процессе работ. Кроме того, при реконструкции может меняться назначение, объём или параметры здания, что требует дополнительного согласования.

Какие разделы особенно важны при экспертизе

Для успешного прохождения экспертизы при капитальном ремонте или реконструкции особое внимание уделяется следующим разделам проектной документации:

• Раздел «Архитектурные решения» — должен учитывать существующую планировку и элементы, подлежащие сохранению или демонтажу.
• Конструктивные решения — обязательна оценка состояния несущих конструкций и расчёт на дополнительные нагрузки.
• Раздел по инженерным системам — отражает замены, модернизацию или повторное использование действующих коммуникаций.
• Раздел «ПОС» — описывает этапность работ, временные ограничения, меры по защите смежных помещений и безопасности эксплуатации.
• Заключения по результатам технического обследования — необходимы для обоснования проектных решений.

Проблемные зоны и типовые замечания экспертизы

При проверке проектов по реконструкции часто выявляются следующие недочёты:

• Отсутствие или формальность в техническом заключении по обследованию здания.
• Расчёты конструкций производятся без учёта фактического износа и материалов несущих элементов.
• Необоснованное применение решений, актуальных только для нового строительства.
• Игнорирование требований по обеспечению доступа МГН в модернизируемом объекте.
• Недостаточная детализация по этапности демонтажа и монтажа оборудования при сохранении эксплуатации объекта.

Кейс: реконструкция здания общественного назначения

В Иванове проектировалась реконструкция старого здания кинотеатра под многофункциональный центр с торговыми и офисными помещениями. Экспертиза выявила отсутствие расчётов на дополнительную нагрузку перекрытий, а также недоработки в разделах по вентиляции и системам дымоудаления. Кроме того, проектировщики не учли изменения противопожарных требований, актуальных для нового назначения объекта. После внесения исправлений и получения положительного заключения негосударственной экспертизы проект был успешно реализован в течение 18 месяцев.